Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – нормативный документ, который утверждается в каждом населенном пункте и муниципальном образовании и содержит следующие сведения:
- Карта градостроительного зонирования. С помощью этой карты можно определить к какой территориальной зоне принадлежит земельный участок;
- Виды разрешенного использования. Для каждой территориальной зоны в ПЗЗ содержатся сведения о возможных вариантах использовании земельных участков.
- Максимальные и минимальные размеры участков.
- Ограничения по использованию земельных участков. Можно узнать, что запрещено делать на том или ином участке.
Ключевой частью ПЗЗ является градостроительный регламент. Этот документ содержит информацию обо всех видах разрешенного использования земель и объектов капитального строительства, а также об определении минимума и максимума объема недвижимости и об ограничениях их эксплуатации.
Генплан — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка и другие виды градостроительного освоения территории.
Генплан включает в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
- объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;
- автомобильных дорог общего пользования и других транспортных, инженерных сооружений в границах населенного пункта;
- план благоустройства территории, схема движения транспортных средств;
- карту функциональных зон, территориальных зон;
- особые экономические зоны и зоны с особыми условиями использования территории;
- иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления.
Генплан содержит положение о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы).
Согласно Градостроительному кодексу РФ, генеральный план утверждается органом местного самоуправления.
При подготовке генплана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. Кроме этого все заинтересованные лица вправе обращаться к главе местной администрации с предложениями о внесении изменений в генеральный план.
Выписка ЕГРН — это документ с основными характеристиками объекта недвижимости и актуальным перечнем её собственников. Свежая выписка необходима при любой сделке с недвижимостью: именно в ней указано, кто является собственником в данный момент.
Бесплатную „прирезку“ земли можно оформить в пределах установленного минимального размера земельного участка. К примеру, если минимальный размер установлен в две сотки, то обладатель земельного участка площадью шесть соток может увеличить площадь при уточнении границ до восьми соток. Если муниципалитет не установил предельный размер, то допускается увеличение не более чем на 10%.
Предельные максимальные и предельные минимальные размеры земельных участков устанавливаются органами местного самоуправления и указываются в градостроительных регламентах при утверждении правил землепользования и застройки.
Если излишек представляет собой полноценный земельный участок, его нельзя оформить как «прирезку». В этом случае его нужно брать в аренду или покупать у муниципалитета на конкурентных условиях.
В собственность нельзя оформить участки, которые пересекаются с дорогой, проездом или проходом, относятся к землям общего пользования или землям, которые по закону не могут находиться в частной собственности (например, если это лесной фонд или береговая полоса водного объекта общего пользования).
Собственники земельных участков не могут снести дом без согласования с местной администрацией. Процедура сноса объектов капитального строительства с августа 2018 года подверглась изменениям: если раньше для этого достаточно было подготовить акт о сносе, то сейчас перед подготовкой акта необходимо уведомить орган местного самоуправления.
Уведомление о начале сноса и завершении работ должно направляться в органы местного самоуправления. Далее необходимо обратиться к кадастровому инженеру для оформления Акта обследования.
Реальный раздел жилого дома — это раздел общей собственности и перевод долей в собственность. Когда объект недвижимости находится в общей собственности совладельцев, очень сложно принимать решения, связанные с пропиской, уплатой коммунальных платежей, ремонтом дома. Поэтому собственники проводят фактический и юридический выдел своей доли.
Чтобы разделить объект недвижимости необходимо руководствоваться ст. 252 ГК РФ , учитывать технические характеристики объекта и возможности выполнения раздела в действительности.
Раздел дома возможен, если:
- не понадобится существенная перестройка, реконструкция жилья;
- выделенные объекты соответствуют техническим и санитарным нормативам;
- не нарушены инженерные коммуникации;
- не ущемлены права соседей;
- все помещения обособленные, у каждого отдельный вход;
- выделенные помещения подходят для проживания.
Специалисты компании «Кадастр и право» бесплатно проведут детальную консультацию о возможности и способах раздела домовладения.
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
Процесс разделения состоит из следующих основных шагов:
- Оформление межевого плана;
- Постановка участков на кадастровый учет и регистрация права собственности на вновь образованные земельные участки;
- Получение права на собственность;
Земельный участок, который планируется увеличить должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства (СНТ) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Объединяемые земельные участки должны относиться к одной категории земель и иметь одинаковый вид разрешенного использования.
Присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности.
Один из возможных способов увеличить земельный участок — перераспределение, то есть образование нового земельного участка путем присоединения к существующему участку смежного (прирезка).
Для данного способа необходимо соблюдение следующих требований:
- дополнительную землю получить может только собственник, но не арендатор или тот, кто пользуется на правах безвозмездного пользования;
- границы исходного земельного участка должны быть уточнены в ЕГРН;
- объединяемые земельные участки должны относиться к одной категории земель и иметь одинаковый вид разрешенного использования;
- учет ограничений на минимальный или максимальный размер участка. Такие данные можно найти в правилах землепользования и застройки каждого муниципального образования (размеры могут различаться в разных регионах).
Если все условия выполнены, нужно сформировать Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (учитывая требования ПЗЗ), утвердить ее в административных органах, поставить земельный участок на кадастровый учет, заключить соглашение с органами местной власти ( выкупить участок), а затем — обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.
При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Эта процедура возможна при выполнении некоторых условий:
- участки смежные, т.е. имеют общую границу;
- объединяемые земельные участки должны относиться к одной категории земель и иметь одинаковый вид разрешенного использования;
- объединению подлежат лишь земли, принадлежащие гражданам страны по праву законного владения;
- сведения о местоположении границ исходных земельных участков внесены в ЕГРН.
Процесс объединения состоит из следующих основных шагов:
- Оформление межевого плана;
- Постановка участков на кадастровый учет и регистрация права собственности на вновь образованный земельный участок;
- Получение права на собственность;
Межевание — это определение местоположения границ земельного участка и его уточненной площади. Для этого проводят геодезические работы, собирают и изучают документы, а также согласовывают границы с соседями. В результате межевания составляется межевой план.
Участок ставят на кадастровый учет и получают документы, где закреплены границы участка и право собственности.
С августа 2018 года введен единый уведомительный порядок строительства, реконструкции и оформления права собственности в садоводческих некоммерческих товариществах и населенных пунктах. С этой даты для возведения жилого дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, расположенных в границах населенного пункта, получение разрешения на строительство/реконструкцию больше не требуется. Для объектов ИЖС, созданных на вышеуказанных землях и для создания садового дома, жилого дома на садовом земельном участке установлена обязанность для правообладателей земельных участков: уведомить о планируемом строительстве/реконструкции жилого или садового дома, а также об окончании строительства/реконструкции жилого или садового дома.
Уведомительный порядок возведения жилых и садовых домов установлен вступившим в силу Федеральным Законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Теперь, соблюдая новый порядок, перед началом строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик (правообладатель земельного участка) должен предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома.
Действующие нормы законодательства позволяют в упрощенном порядке оформить права на отдельные виды зданий, в том числе жилые и садовые дома. Такой порядок не требует наличия уведомлений о планируемом строительстве (реконструкции) таких объектов, об окончании их строительства (реконструкции).
По «дачной амнистии» можно оформить жилые и садовые дома, расположенные на земельных участках, предоставленных для садоводства, индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства
Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, в договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес, обязательства сторон.
ДКП — важный юридический документ, особенно, когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. ДКП может быть оформлен у нотариуса или в простой письменной форме (в установленных законодательством случаях).
Специалисты компании «Кадастр и Право» обладают полным набором компетенций для составление договоров купли-продажи и дарения объектов недвижимости.
Подарить недвижимость (квартиру, дом, земельный участок) значит безвозмездно передать на неё права другому лицу. Но дарение недвижимости – это тоже сделка. Эта процедура требует составления договора (договор дарения) между дарителем (владельцем объекта недвижимости) и одаряемым (принимающим в дар этот объект).
Например, право требования по договору участия в долевом строительстве в отношении строящегося объекта недвижимости.
Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальной форме.
Специалисты компании «Кадастр и Право» обладают полным набором компетенций для составление договоров купли-продажи и дарения объектов недвижимости.
Социальная газификация (Догазификация) – это подключение зарегистрированных домовладений физических лиц к газораспределительным сетям с учетом строительства газопроводов до границ земельных участков без привлечения средств жителей в уже газифицированных населенных пунктах, в том числе осуществление фактического присоединения к газораспределительным сетям газоиспользующего оборудования, расположенного в домовладениях
Действующие нормы законодательства позволяют в упрощенном порядке оформить права на определенные земельные участки и отдельные виды зданий, в том числе жилые и садовые дома. Такой порядок не требует наличия уведомлений о планируемом строительстве (реконструкции) таких объектов, об окончании их строительства (реконструкции).
По «дачной амнистии» можно оформить жилые и садовые дома, расположенные на земельных участках, предоставленных для садоводства, индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности.
Кроме того, указанные жилые дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), т.е. должны:
- быть не более 20 метров высотой;
- иметь не более трёх надземных этажей;
- состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в соответствующем здании.
В настоящее время срок «дачной амнистии» установлен до 1 марта 2026 года. Однако с 1 сентября 2022 года ее срок будет продлен до 1 марта 2031 года в рамках так называемой «дачной амнистии 2.0» (Федеральный закон от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ).
Вы сможете оформить гараж в собственность при соблюдении одновременно трех условий:
- гараж является капитальным, то есть имеет прочную связь с землей;
- гараж построен до вступления в силу действующего Градостроительного кодекса РФ (до 29.12.2004);
- гараж не признан самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления.
Не попадают под «гаражную амнистию» самовольные постройки и подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах, а также гаражи, возведенные после вступления в силу Градостроительного кодекса РФ.
